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    2021-07-08华纳公司---融资规模下滑16% 偿债压力仍处高位

    其中已经发生实质性违约的有11只债券,涉及金额104.3亿元。去年年中,针对房企融资规模量化治理的“三条红线”政策出台。贝壳研究院统计显示,今年上半年,房企境内外债券融资累计约5480亿元,较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。

    其中,以“三条红线”为尺度,房企的踩线情况是资本方颇为关注的指标。除小企业外,大中型规模的房企也有可能陷入债务泥潭。
    此外,有5家房企被新增列入评级观察名单。其中,境内融资规模同比下降7%,境外融资规模也下降29%。但不同于“规模为王”的

    旧有逻辑,跟着“三条红线”政策的推出,资本的考量尺度也在静静发生变化。从去年下半年开始,一些房企就通过借新还旧的方式来进行债务置换,并摊薄资金本钱。尽管官方解释为“项目超期处理”的常规操纵,但分析人士普遍以为,后期境内非标融资产品的

    发行仍将不可避免地受到影响。今年上半年,全国房地产销售继承增长,不少房企在上半年实现销售规模的大幅攀升。
    这一成绩既有市场大势的支撑,某种程度上也是房企主动让利的结果。今年5月,沪深交易所大批量终止ABS项目,其中不乏涉房类项目。

    华东某大型房企融资部分相关负责人向21世纪经济报道记者表示,机构投资者不仅仅关注房企的规模,也更关注公司的基本面。但短期来看,房地产行业的债务压力仍旧偏大,债务违约案例或继承增多。今年以来,房地产融资市场泛起一些新的变化。贝壳研

    究院以为,固然未来两年(2022年-2023年)的房企偿债规模有所收缩(维持在8000亿以上的规模),但当下的债务压力仍旧不容忽视。
    近两年来,因为利润压力较大,房企试图采用各种手段控制融资本钱。因为政策压力较大,房企纷纷尝试拓宽融资渠道,

    除常规债券融资外,非标融资规模也一度扩大。
    融资本钱的分化,体现出资本对不同房企的立场有显著差异,这也是行业分化的一个侧面。尽管如斯,偿债压力仍旧如影随形。从单月看,自2020年11月后,房地产净融资为负的情况持续泛起,即新增发债规

    模不及到期债务规模。上海易居房地产研究院的数据显示,今年上半年,百强房企累计操盘金额61499.1亿元,同比增长36.7%。根据贝壳研究院统计,2021年上半年房企境内外
    债券融资累计约5480亿元,同比下降16%,连续两年下降。政策的影响还体现

    在融资渠道的选择上。
    但并非所有房企都会承受高本钱,与以往类似,分化现象仍旧明显。多数受访者指出,跟着政策监管的常态化和“三条红线”试点逐步扩围,未来房企在融资端还将继承受限,进步企业评级、拓宽融资渠道仍将是应对政策的主要手段,

    在销售端进行发力也将是企业的主要策略。年末,央行及银保监会对金融机构房地产贷款、个人住房按揭贷款占比实施“五档治理”。境外债券融资均匀票面利率为6.95%,较2020年同期下降144个基点。这些措施使房企的融资规模受到限制,也倒逼房企在

    销售端进行发力。
    中国指数研究院的统计指出,上半年,百城新建住宅市场整体较为平稳,价格累计上涨1.70%,涨幅较去年同期扩大0.43个百分点,但仍处于近五年同期较低水平。公然信息显示,上半年有23只债券被评估机构列为“低评级高危债”,主要

    涉及协信等5家房企,涉及债券规模337.2亿元。
    政策真个变化是影响房企融资行为的主因。 ”该人士表示。其中,近半数百强房企的销售规模较2019年同期增长超过50%。去年以来出台的一系列
    融资治理新政,对地产行业的影响正在慢慢显现。但今年以

    来,跟着政策的高压,以及偿债高峰期到来,房企的发债需求显著增大,债务本钱也有所抬升。且在政策的严控下,债务违约的情况已经开始密集泛起。贝壳研究院的统计显示,2021年达到房企历史偿债规模极值,偿债总额达12822亿元,上下半年分别为

    6990亿元与5832亿元,下半年房企偿债压力较上半年减弱,但仍属到期债务规模高位。而花腔年在6月25日发行的2亿美元优先票据,利率高达14.50%。但最近,大型房企也开始‘爆雷’,在投资者的研判模型中,规模的重要性已经显著下降。此外,融资本

    钱变化不大,但分化现象十分显著,头部房企的融资本钱可低至3%以下,而一些小型房企的本钱仍可达到两位数。今年6月,万科将“18万科01”债券票面利率由4.05%下调,最低降至2.8%。
    但即便如斯,因为前几年借贷规模偏大,房企的偿债压力仍处于高

    位。预计未来一段时间,房企将继承尝试拓宽融资渠道,而对销售端回款依靠则有增无减。境外债市方面,受通胀及失业率上升影响,美元债规模收缩预期走高。
    本钱方面,上半年境内债券均匀票面利率为5.07%,较2020年同期上升79个基点。境内外债券

    市场的作用机制有所不同,但都面对一定的不确定性。前述机构以为,下半年境内债市整体以稳为主,但政策压力不可忽视。
    在融资端受限的情况下,房企对销售真个依靠进一步加强。前述房企人士表示,今年以来,其所在公司对
    现金流的治理空前强化,

    旗下“周转型”项目普遍加快了销售节奏,并通过让利的方式回收资金,部门“利润型”项目也作出了价格让步。
    “过去,‘30强’‘50强’房企更轻易在融资中取得上风。


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